房地产又称不动产，是相对动产而言，即是指土地、建筑物及固着土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的全部权益。房地产由于自己所固有的特点，即位置的固定性和不可移动性，故又被称为不动产。
      房地产中的自然实体和人工实体是由土地和附着在土地上（或下）的人工建造的建筑物及其不可分离的部分组成。这些组成一旦分离就可能会破坏房地产的功能或完整性；房地产的权益则是指一切与房地产所有权有关的权利和利益的总称。香港特区的《地产转让及物业条例》就规定："地产，包括水面、土地中或土地上的任何不动产权利、利益和地役权；以及附着于土地的物体和永久固着于该物体上之物体?quot;房地产自然实体和人工实体是房地产权益的载体，房地产拍卖中的房地产是自然实体、人工实体与房地产权益的综合体。房地产通常有两种形态，即土地和建筑物。房地产拍卖中，其拍卖标的即而房地产拍卖即是通过公开竞价的方式将一定时间内的土地使用权拍卖给最高出价者的一种交易行为。
       第一节 国有土地使用权拍卖（委托拍卖合同）
       一、 所有权和使用权
       （一） 土地所有权
      指土地所有权人在法律规定的范围内享有的占有、使用、收益处分的权利。占有权指土地的实际占领、控制的权利；使用权是指对土地实际利用的权利；收益权是指在土地上获得经济利益的权利；处分权是的所有者在法律允许的范围内对土地进行处置的权利。
      我国目前实行社会主义的土地公有制，即城市土地的国家所有制和农村土地的农民集体所有制。
      （二） 土地使用权
      指土地使用人根据法律、法规或行政命令以及合同规定而取得的国有土地、集体所有土地的占有和使用的权利以及转让、出租和抵押的权利。
      国有土地作为国有资产的重要组成部分，在建国后很长时间里是神圣、不可染指的。《中华人民共和国宪法》明确规定；"任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他方式非法转让。"明确将国有土地所有权和使用权分离，使用权由此变为经营权，成为一种对稳定的财产权。
      二、 国有土地使用权的出让和转让形式
      国家依法实行国有土地有偿、有期限使用的制度。国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股。获得国有土地使用权主要通过有偿方式和划拨方式，而任何经划拨方式取得的国有土地使用权，使用人只有依法使用的权利，不可转让。
有偿获得国有土地使用权的方式主要有出让、转让、出租、抵押等方式。
    （一） 国有土地使用权的出让
      土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，在国内称之为土地一级市场。
城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权可有偿出让。
      土地作用权出让最高年限由国务院确定，国家规定的土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
      居住用地70年
      工业用地50年
      教育、科技、文化、卫生、体育用地50年
      商业、旅游、娱乐用地40年
      综合或者其他用途用地50年
      土地使用权出让应当签订书面出让合同。按合同规定的时间内支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。
出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。
      土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取《中华人民共和国国有土地使用权证》，取得土地使用权。
      土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。
      未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
      土地作用者需改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关重新签订土地使用权让合同。调整土地作用权出让金，并办理登记。
      （二） 土地使用权转让
      土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠予，在国内称之为土地二级市场，司法强制扩行所委托的拍卖一般均属于这一范畴。
      土地作用权转让应签订转让合同。土地使用权转让时，土地使用权也让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
      土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
      土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
      地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
      土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。
      土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地有途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
      未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
       除上述两种形式之外，还有土地使用权的出租和抵押，即土地三级市场。
      土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
      土地使用权可以抵押。土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用机随之抵押。目前国内司法强制执行的国有土地使用权大多属于土地二、三级市场范畴。
      国有土地使用权经县及以上人民政府批准划拨给单位和个人使用。国有土地使用权划拨有两种情况：
      一是国家依法征用农民集体所有的土地后直接划拨；
      二是将单位或个人使用的国有土地收回并再次划拨；
      但任何经划拨方式取得的国有土地使用权，使用人只有依法使用的权利，不可转让。
      （三） 国有土地使用权出让和转让的方式
      按照我国目前有关法律、法规规定，国有土地使用权出让、转让主要采取协议、招投标和拍卖的方式进行。
      很长一段时间里，在实施国有土地使用权出让、转让过程中，我国普遍采用协议的方式。由于协议转让这一行为带有明显的暗箱操作的成份，可塑性太强，容易造成国有资产流失，同时也不利于办事制度公开化和廉政建设。因此，国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》明确要求，土地使用权交易要公开、公平、公正，强调必须采取招标及拍卖的方式。1999年以后，在我国，协议转让国有土地使用权的事例明显减少，而招标、拍卖这两种市场化程度较高的交易方式终于走到前台。拍卖方式因其透明度高，有利于反腐倡廉，有利于办事制度公开化，有利于国有资产的保值、增值而在实践中得到充分肯定，在国有土地使用权出让、转让中的作用日益增大。1999年，全国采用招标及拍卖方式出让、转让的国有土地使用权总成交额达114亿元人民币，到2000年，这一数字已达346亿元，其中拍卖占了200亿元。全国已有30个省、市、自治区开始采用拍卖这一市场化程度较高的方式处置国有土地使用权，这是历史的进步，是与国际接轨的重大措施，围绕国有土地使用权出让、转让方式的变化同时也说明，拍卖市场前景广阔。
      三、 国有土地使用权拍卖主体的资格条件
国有土地使用权拍卖标的价值大、政策性强、波及面广、影响大，而且国有土地使用权出让、转让长期采纳协议、招标的方式进行，按照《土地法》等法律、法规，包括拍卖在内的三种出让、转让方式均主要由土地行政管理部门实施、操作。国内仅有少数城市有拍卖的案例。20世纪90年代中期后《拍卖法》的颁布实施以及我国拍卖业的崛起并高速发展，拍卖开始涉及土地使用权出让、转让拍卖这一领域。在围绕国有土地使用权尤其是国家一级市场出让拍卖由谁主持这一问题上目前尚有分歧，但是，国内不少省、市、自治区拍卖行业已在土地行政管理部门监督、帮助、指导下双方合作，主持土地使用权出让拍卖，取得了经验。
      由于国有土地使用权是一种特殊的拍卖行为，较之其他商品的拍卖，它所涉及到国家有关法律、法规很多，产权关系十分复杂，拍卖标的价格确定受各种因素影响，拍卖标的物的价值普遍较高，拍卖前后需要做大量与政府有关部门的协调工作，同时拍卖成功与否均会对当地的土地开发利用，对房地产市场带来正面或负面影响，因此，从事土地使用权拍卖的拍卖企业应具备以下条件：
      第一， 依照《中华人民共和国拍卖法》和《中华人民共和国公司法》设立的从事拍卖活动的企业法人。
      第二， 是当地规模较大、操作最为规范、掌握政策水平较高、有运作能力的拍卖企业。
      第三， 具有一定数量的房地产拍卖的专业人才，对土地市场有较为深刻的认识，操作土地使用权拍卖有一定的经验。
      第四， 能得到当地土地行政管理部门的支持、帮助，与土地行政管理部门协调较好的拍卖企业。
      四、 国有土地使用权拍卖标的类型及拍卖市场的划分
      根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为以下9类：
      1、 居住用地；
      2、 公用设施用地（含商业用地）；
      3、 工业用地；
      4、 仓储用地；
      5、 对外交通用地；
      6、 道路广场用地；
      7、 市场公用设施用地；
      8、 绿化用地；
      9、 特殊用地。
　 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。申请使用的用地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。
　 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。征用下列土地的，由国务院批准：
　 1、 基本农田；
　 2、 基本农田以外的耕地超过35公顷的；
　 3、 其他土地超过70公顷。
　征用以上规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
　被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政管理部门办理征地补偿登记。
　征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿，补偿费包括：
　 1、土地补偿费（归农村集体经济组织所有）；
　 2、安置补偿费（由安置单位统一使用，用于被安置人）；
　 3、地上附着物补偿费（归附着物的所有者）
　 4、青苗补偿费（归青苗的所有者）
　 5、征用城市郊区菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
　征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。
　具体补偿标准在《土地管理法》中有最高限额的规定，具体办法由各省、自治区、直辖市人民政府制定。
　上述属于土地一级市场的国有土地使用权出让时可采用拍卖方式进行。属于土地二、三级市场的正常范围内的转让，或者因为涉及经济纠纷，司法机关或者是抵押权人为了清偿债务而进行的查封扣押或抵押的土地使用权转让，同样适合采用公开拍卖方式进行处分。
　第二节 房地产拍卖
　房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房产即土地定着物在一般情况下不能脱离土地而单独存在，由于其位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产、可分为构筑物和建筑物两类。
　所谓构筑物通常指水塔、烟囱、桥梁、道路、隧道、涵洞、水渠等人类不直接在内进行生产或生活的人造物体。
　所谓建筑物是指房屋等有墙、顶、门窗等直接供人居信住或作为生产、仓储等使用的人造物体。
　房地产权益是指一切与房地产所有权有关的权利和利益的总称，房地产物质实体是房地产权益的载体，房地产拍卖中的房地产是物质实体与房地产权益的综合体。
　房地产可以有三种形态存在，即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其标的也可以有三种存在形态，即土地使用权、建筑物、房地合一的状态下的物质实体及其权益。在拍卖实践中，房地合一状态下的标的处理没有后遗症，便于操作。其他形态的标的因为两权分离而很难的处理。近年来上海等城市由于管理机构的合并，已开始尝试土地和房屋产权的统一管理，土地使用权与房产权两证合一，为拍卖的实施提供了方便。
　一、 我国房产的分类
　 1、 花园住宅。一般为装修精致，结构较好的独立、合式或别墅式住宅，一般附有共用或独立的空地和附属建筑，如汽车间、门房等。
　 2、 公寓式多屋、高层住宅。此类住宅具有独立居住单元，有正规的客厅、阳台，一套或数套卫生间，有暖气、独立或中央空调设备，装修精致，并有公共大门或电梯设备等，且有较好的物业管理。
　 3、 普通多层、高层住宅。指中华人民共和国成立后建造的普通6层或6层以上的套住宅，装修普通，有独用厨房、卫生间、阳台，高层住宅有电梯等设备。
　 4、 旧式住宅。通常为解放前建造的联接式的砖木结构住宅，其中结构装修较好的，具有卫生设备简陋，室外空地狭窄，一般无卫生设备。或者为普通零星的平房、低层（2~3层）和郊区简单的独立楼房。
　 5、 简屋。主要是建造标准低的简房屋、临时房屋。
　 6、 酒店宾馆。供临时住用的旅馆、宾馆和招待所等，分为五星级至一星级多种档次，其设备、设施相差很大。
　 7、 办公楼。供机关、企业事业单位、社会团体等办公用的房屋，包括银行、科研大楼等。办公楼根据设施、设备和服务档次可分为高、中、低楼档。
　 8、 商场。供集中营业用的零售商场，其内部设施、设备也相差很大。高档的具有自动扶梯、垂直升降电梯、货梯、中央空调等。
　 9、 店铺。供营业用的沿街道、马路的门市房、小卖铺、酒楼、菜馆及小型手工业作坊等，以及沿街道、马路的居住房屋经结构性改装为店铺。
　 10、 工厂。专供制造工业产品的厂房、车间、工场等。
　 11、 站场码头。指水陆空交通运输用的飞机场、火车站、轮船码头等。
　 12、 仓库堆栈。独立的专供保藏商品、堆储物料用的各项专用建筑和场地。
　 13、 学校、文化馆、体育馆。供社会教育用的建筑，包括学校、少年宫、文化馆、俱乐部、图书馆、博物馆等。
　 14、 影剧院。供娱乐用的建筑、设施或场所，包括剧场、电影院、游艺场等。
　 15、 福利院。供社会福利用的，包括福利院、养老院、孤儿院等。
　 16、 医院。供医疗用的医院、疗养院等。
　 17、 公共设施用房。指作为公共设施性质的各项独立专门建筑，包括消防机构用建筑、独立公厕、火葬场、电力变压所等。
　 18、 寺庙教堂。用于宗教活动的专门建筑，包括教学、寺庙、庵、道观等。
　 19、 宗祠山庄。旧式社团性质的各项建筑，包括宗祠、公所、山庄等。
　 20、 农业建筑。专供农业、畜牧业用的建筑，如饲养场、温室等。
　 21、 特种不动产。指专用于军事以及监狱等特殊性质的不动产。
按照我国法律、法规规定，上述不动产中的部分可以作为拍卖标的物，采用拍卖方式外分，但那些属于公共设施、特种不动产等是不能拍卖的，拍卖行业在进入时应充分把握政策、了解市场行情才能做到有的放矢。
　二、 在建项目拍卖
除上述较为常规的可资拍卖的房地产外，还有一些特殊的房地产也可作为拍卖标的物，虽然其操作的难度很大，但是只要了解了其存在的所有问题、各个变通的环节，这一拍卖同样具有吸引力。
　由于在建项目的特殊性，在建项目的拍卖一般要符合以下条件并注意一些相关事项。
　（一） 房地产在建项目的拍卖
　 1、拍卖房地产在建项目的一般条件。房地产在建项目的拍卖要符合买卖、转让的条件。具体包括：
　　（1）土地使用权以出让方式取得的，已经支付全部的土地使用权出让金；
　　（2）土地使用权已经依法登记取得产权证书；
　　（3）取得建设工程规划许可证；
　　（4）取得建设工程施工许可证；
　　（5）房地产建设开发投资总额已经完成25％。
　 2、房地产建设工程拍卖的申请和审核。房地产在建项目需拍卖转让的，其权利人应当向城市房地产管理部门提出申请，并提交符合上述条件的证明文件。经批准并取得书面批准文件后方可进入拍卖。
　 3、注意事项。拍卖成交后，转让人应当向买受人出示上述的在建项目拍卖（转让）的书面批准文件，与买受人签订转让合同。拍卖的当事人应当在转让合同生效后，按照前述的有关步骤办理过户手续。
　（二） 已有商品房预售的在建项目的拍卖
　已经获得预售许可（取得商品房预售许可证）并开始预售的在建项目，拍卖时应当将已经预售的部分扣除，并在公告中如实说明和做好善后工作。同进，该在建项目的权利人应当将房屋建设工程拍卖转让的情况书面通知商品房预购人。商品房预购人有权在接到书面通知之日起的30日内要求解除商品房预售合同。预购人未要求解除预售合同的，应当由房屋建设工程买受人继续履行已签署的商品房预售合同。
　（三） 破产企业的房地产拍卖
　拍卖破产所属的房地产是偿还债务、处理固定资产的一个重要做法。根据破产企业的性质、破产状况和其所属房地产的权利、使用状况，其房地产拍卖要符合国家和当地政府的有关法律、法规和规章，按照规定的程序、要求进行。
　破产企业的拍卖属强制性拍卖，不受破产企业的影响，而由破产清算组管理、支配，且必须经过法定的手续和程序进行公告。拍卖公告应由人民法院的拍卖前告示公众，使与之有利害关系的人按法定程序参加竞买。
　破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权的有关规定在拍卖前办理有关手续。 三、 房地产拍卖的特点
　把握不动产市场的特点是合理确定不动产价格的基础。由于不动产本身的特殊性，决定了不动产市场具有不同于一般商品市场的特征，主要表现在：
　 1、 不动产市场是不动产权益的交易市场。
　 2、 不动产市场是地区性市场。
　 3、 构成复杂，需要专业人员操作和提供服务。
　 4、 容易出现市场的不均衡和垄断。
　四、 房地产拍卖的基本程序
　（一） 拍卖委托
　（二） 房地产估价
　（三） 签订委托合同
　（四） 房地产的市场分析和底价的确定
　（五） 公告
　（六） 现场竞拍
　（七） 产权过户
　五、 房地产拍卖的风险防范
　当前在我国，由于房地产的权利情况复杂，允许拍卖的房地产及拍卖中和拍卖完成后的有关事项都有具体的规定，拍卖人必须详细了解这些法律、法规，从而提高风险防范能力。
　（一） 拍卖房地产的一般条件
　（二） 拍卖房地产的有关事项